律師稱：預(yù)交物業(yè)費(fèi)不違法，但開發(fā)商要及時處理房屋質(zhì)量問題
最近淮南市區(qū)不少新樓盤正在交房，可交房通知單要求先交一年物業(yè)費(fèi)才能領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房引起業(yè)主們的議論�！跋冉晃飿I(yè)費(fèi)再拿鑰匙驗(yàn)房，我們業(yè)主又不懂驗(yàn)房，根本看不出名堂，如果房屋有問題該找誰呢？”
5月7日，記者跟隨一小區(qū)業(yè)主去收房，記者看到交房流程中第1步到第3步是補(bǔ)齊房款，第4步則是要交1年的物業(yè)費(fèi)和垃圾清理費(fèi)后，拿到相關(guān)業(yè)主手冊及房屋質(zhì)量書等后，業(yè)主才能拿到鑰匙驗(yàn)房。
到底預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)合不合理？如果房屋出現(xiàn)問題又如何處理，為此，記者專門咨詢了淮南市房產(chǎn)局物業(yè)辦及淮南市物業(yè)管理協(xié)會法律顧問李師。
據(jù)李師稱，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第379號令）第四十一條之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！�
業(yè)主在領(lǐng)房時預(yù)交一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這要結(jié)合《前期物業(yè)服務(wù)合同》來確定。按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦通知交房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要進(jìn)入，提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)《合同法》第六十條之規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)�！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照合同要求提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
對于驗(yàn)房時可能出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題則根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（原建設(shè)部第80號令）之規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋終身，有的保修項(xiàng)目最短是2年，只要是在保修期限內(nèi)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有保修的義務(wù)。
為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，建議業(yè)主在接到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《交房通知書》后，業(yè)主應(yīng)抓緊時間去領(lǐng)房，因保修是有期限的。在驗(yàn)房時根據(jù)《商品房買賣合同》、《房屋使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》，來進(jìn)行查驗(yàn)。在驗(yàn)房時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會提醒業(yè)主要注意驗(yàn)收事項(xiàng)，并請業(yè)主逐項(xiàng)簽字，如業(yè)主發(fā)現(xiàn)不合格或質(zhì)量有問題，在驗(yàn)房表上寫清楚，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)限時整改。
綜上所述，不管是先驗(yàn)房再交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是先交物業(yè)服務(wù)費(fèi)再驗(yàn)房，這只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為業(yè)主提供交房服務(wù)的一個內(nèi)部流程，沒有統(tǒng)一的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓通知之日起或按照物業(yè)服務(wù)合同約定之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)就已經(jīng)產(chǎn)生，業(yè)主就有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)和責(zé)任。以領(lǐng)取或拿到鑰匙的時間來作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的時點(diǎn)僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的慣例做法而已。
從法律層面上說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議并接管之時，為業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)就已經(jīng)發(fā)生，業(yè)主就有交費(fèi)的義務(wù)和責(zé)任。
（記者 王玲）
