［導(dǎo)讀］日前，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了今年的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。十年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的“國(guó)X條”已經(jīng)有過(guò)很多次，光是叫“國(guó)五條”的也已經(jīng)是第四次。
這次被戲稱為“新新新國(guó)五條”的調(diào)控，亮點(diǎn)在于實(shí)行嚴(yán)格的“二手房轉(zhuǎn)讓征20%個(gè)稅”，有不少人相信這是房地產(chǎn)降價(jià)的良方，果真如此乎？
近日，記者采訪了淮南房地產(chǎn)主管部門、省社科院專家、淮南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介公司、部分市民，請(qǐng)他們從不同的角度分析了新“國(guó)五條”政策的背景、影響與趨勢(shì)，尤其是分析了對(duì)淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)將有何影響。
房東不“拿勁” 成交容易了
3月12日上午，記者來(lái)到朝陽(yáng)中路一家二手房中介公司，工作人員小蘇告訴記者，這段時(shí)間生意好做多了。“現(xiàn)在價(jià)格好談了，房東不‘拿勁’了，雙方都希望能快速成交，差不多就成了�！�
胡先生在龍湖北路有一套學(xué)區(qū)房，是2000年購(gòu)買的，70平方米，當(dāng)時(shí)總價(jià)不到7萬(wàn)元。前兩年，家里條件好了，胡先生又買了一個(gè)大房子住，去年就打算出售這套房子，“這些年物價(jià)漲了，房?jī)r(jià)也上漲了，我這套房子想22萬(wàn)出售�！弊尯壬畹氖�，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，沒(méi)有看房的人了，“如果將來(lái)按差價(jià)20%征個(gè)稅，就要3萬(wàn)元，我現(xiàn)在想盡快把房子賣出去�！�
記者了解到，和胡先生有同樣想法的賣房者不在少數(shù)。孫先生在國(guó)慶路附近有套面積104平方米的房子，精裝修，去年10月份給出的掛牌價(jià)是49萬(wàn)，之后看房的人也不少，但一直沒(méi)有談攏。3月4日，新“國(guó)五條”細(xì)則一出臺(tái)，孫先生考慮之后將房子降價(jià)到40萬(wàn)，均價(jià)每平米3800元，低于此處4200元的均價(jià)，房子順利找到了買家。
記者采訪中了解到，急于拋售的還包括一些新房子。王先生在朝陽(yáng)東路有一套88平方米的住房，當(dāng)時(shí)以40萬(wàn)元購(gòu)得，本打算44萬(wàn)售出，但前幾天他把價(jià)格改成了38萬(wàn)元�！皢渭兊囊苑�?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，他就虧了2萬(wàn)元。”中介工作人員小劉分析說(shuō)，“但是他還是要趕緊賣，要是以后交稅，他虧得更多。”
對(duì)政策觀望 購(gòu)房者改變計(jì)劃
記者走訪洞山中路幾家二手房中介，工作人員都不約而同地告訴記者，這段時(shí)間是中介的春天。某中介公司工作人員告訴記者，2月份，整個(gè)公司的成交量是50多套，但3月4日-3月11日，7天就已成交了25套。一名中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在買家敢漫天砍價(jià)了，有次談價(jià)格，買家很神氣地和賣家說(shuō)：“現(xiàn)在1萬(wàn)塊錢都不讓，等政策出臺(tái)，四五萬(wàn)塊錢的稅，你讓誰(shuí)交去？”因此談到價(jià)格，不少房東都會(huì)松口，降幅大多在2%-5%左右。
不過(guò)，20%差稅的政策，讓部分購(gòu)房者改變了自己的分步置業(yè)的計(jì)劃�！爸按蛩阗I個(gè)90平方米的小戶型房結(jié)婚用，新政出來(lái)后家人商量了一下，還是買個(gè)大一點(diǎn)的一步到位吧。否則住個(gè)幾年有了孩子再換大房子，沒(méi)準(zhǔn)還得交20%個(gè)稅，太不劃算了。”
與吳先生想法相同的購(gòu)房者不在少數(shù)。在記者調(diào)查過(guò)程中，多位購(gòu)房者表示出于對(duì)后市政策不確定性的擔(dān)憂，在資金允許的前提下，優(yōu)先考慮“一步到位”的置業(yè)方式，有購(gòu)房者表示，“一步到位更省心，后市政策肯定會(huì)繼續(xù)收緊，換房成本或?qū)⒃黾��！?
對(duì)于一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是買新房還是買二手房現(xiàn)在也成了一個(gè)問(wèn)題。“市民朱先生擔(dān)憂政策實(shí)施會(huì)催漲新房?jī)r(jià)格，他告訴記者，他打算再觀望一陣子，看大城市有什么情況，畢竟淮南是小城市，應(yīng)該不會(huì)首當(dāng)其沖，到時(shí)再做決定也不遲。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：對(duì)淮南樓市充滿信心
新“國(guó)五條”政策對(duì)淮南樓市是否會(huì)產(chǎn)生影響？淮南房?jī)r(jià)是否會(huì)因此受到牽連？各大樓盤的銷售情況又是否會(huì)受到波及？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又將以怎樣的姿態(tài)面對(duì)呢？······一連串的疑問(wèn)，不禁會(huì)動(dòng)搖人們對(duì)淮南樓市的信心，而眾多開(kāi)發(fā)商卻對(duì)此充滿信心。
順發(fā)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新“國(guó)五條”對(duì)全國(guó)一二線城市來(lái)說(shuō)會(huì)有一定影響，但對(duì)于淮南來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有影響。他表示，目前淮南購(gòu)房者以剛需、改善型購(gòu)房為主，而對(duì)于投資行為卻應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，要打擊短期炒作的投機(jī)行為，但卻應(yīng)鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資的行為。目前，淮南房?jī)r(jià)以“成本+合理利潤(rùn)”這樣一個(gè)方式來(lái)定價(jià)，其下行空間已基本封閉，而上行空間則要看調(diào)控對(duì)購(gòu)房者所產(chǎn)生的心理預(yù)期。目前，淮南樓市投機(jī)行為幾乎沒(méi)有，大多數(shù)以自住型剛需為主，市場(chǎng)總體走勢(shì)是健康的，今后還將保持原有趨勢(shì)，穩(wěn)步增長(zhǎng)。
維亞置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，新“國(guó)五條”是對(duì)過(guò)去政策的一次強(qiáng)化和重申，對(duì)淮南有影響，但卻比較滯后，總體看波動(dòng)不會(huì)太大�；茨献鳛楫a(chǎn)業(yè)城市，外來(lái)務(wù)工人員較少，投資投機(jī)行為不多。他表示，如果政策對(duì)淮南樓市有影響，則因政策出臺(tái)后，對(duì)市民購(gòu)買行為產(chǎn)生了阻礙作用。同時(shí)，對(duì)投資和投機(jī)行為的打擊，導(dǎo)致了二手房中介市場(chǎng)趨于火爆，而市場(chǎng)中的這類人群也將最終轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)。無(wú)論政策如何變，對(duì)于開(kāi)發(fā)商本身而言，都應(yīng)該“做好產(chǎn)品、練好‘內(nèi)功’、提升服務(wù)”，在節(jié)約管理成本的同時(shí)，創(chuàng)造出更多性價(jià)比高的產(chǎn)品。
“我們對(duì)市場(chǎng)比較看好！”泉山湖置業(yè)銷售負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控的目的在于抑制不合理，鼓勵(lì)合理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身而言，通過(guò)完善品質(zhì)細(xì)節(jié)服務(wù)，打造企業(yè)形象，才能立足于市場(chǎng)。而銀鷺?lè)康禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人則提出支持征收20%房產(chǎn)稅，他認(rèn)為國(guó)家出臺(tái)的一系列新政策對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)起到抑制作用，這些年的房?jī)r(jià)反而會(huì)平穩(wěn)上漲。廣弘城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新“國(guó)五條”對(duì)于本市改善住房需求的影響要大于剛需的影響，從近半個(gè)月的市場(chǎng)購(gòu)買來(lái)看，140平米以上的大套房源比100平米的戶型要好賣的多。盛世錢塘的負(fù)責(zé)人也從項(xiàng)目銷售情況入手分析當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，在他看來(lái)，還是“非常樂(lè)觀”。
“限價(jià)政策”將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅度反彈的可能性較��；土地市場(chǎng)溢價(jià)率頻出，樓市開(kāi)發(fā)成本增大，降價(jià)空間縮小導(dǎo)致整體趨于穩(wěn)定。而調(diào)控政策仍采取差別化信貸政策，滿足合理購(gòu)房需求；限購(gòu)政策的持續(xù)，市場(chǎng)以剛需為主導(dǎo)，增加大中小型商品房供應(yīng)量，因此會(huì)導(dǎo)致成交量小幅上漲。而對(duì)于二手房市場(chǎng)則因有效房源不斷消化，優(yōu)質(zhì)房源稀缺，限購(gòu)政策的持續(xù)，使得部分需求仍被抑制，總體來(lái)看會(huì)“量穩(wěn)價(jià)漲”。而商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，供求關(guān)系失衡，供應(yīng)量走高，成交量趨穩(wěn)，成交均價(jià)下滑。在他看來(lái)，2013年價(jià)格將溫和回升，成交量也將繼續(xù)活躍。
業(yè)務(wù)受理量較去年同期翻了一番
3月14日上午9時(shí)許，記者來(lái)到市政務(wù)大廳，在大門外便看到車輛已停滿了大院。在大廳外，往來(lái)辦證的市民絡(luò)繹不絕，復(fù)印證件的窗口更是排起了長(zhǎng)隊(duì)。在一樓房產(chǎn)局辦證大廳里，每個(gè)窗口前都擠滿了市民。
記者嘗試擠進(jìn)了大廳，在人潮中摸索著前行。為了節(jié)約時(shí)間，有的市民干脆直接在地上整理材料，記者的耳邊不時(shí)能聽(tīng)到“交稅、辦證”等字眼�！敖裉靵�(lái)還算是人少的了，要是放在前幾天，你不早來(lái)，根本擠不進(jìn)去！”一位大廳辦證人員告訴記者，目前來(lái)窗口辦理二手房交易的市民居多，辦理商品房業(yè)務(wù)的非常少，平均每個(gè)窗口要接待200人以上。據(jù)了解，今年1、2月份以辦理商品房業(yè)務(wù)的市民居多，平均每個(gè)窗口也僅有20件左右。但進(jìn)入3月以后，6個(gè)窗口辦理量猛增至180件，3月7日及隨后的幾天更是突破了200件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年年初至3月14日，共辦理業(yè)務(wù)6242件，月平均辦理業(yè)務(wù)2497件，相較于去年同期增長(zhǎng)了6成左右。進(jìn)入3月以來(lái)，房產(chǎn)局各窗口共辦理業(yè)務(wù)1970件，比去年同期幾乎翻了一番，其中，辦理二手房過(guò)戶業(yè)務(wù)的占總量的85%。
“辦一個(gè)二手房業(yè)務(wù)耗費(fèi)的時(shí)間可以辦3個(gè)商品房業(yè)務(wù)！”一位經(jīng)辦人員告訴記者，為了應(yīng)對(duì)激增的辦證人群，市房地產(chǎn)管理部門在每個(gè)受理窗口增加了一名工作人員，同時(shí)加大了咨詢服務(wù)臺(tái)的受理能力，指導(dǎo)前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的市民及時(shí)補(bǔ)齊相關(guān)的證件，節(jié)約辦證的成本和時(shí)間。同時(shí)，采取發(fā)號(hào)制，按秩序辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。對(duì)于在辦理業(yè)務(wù)中遇到的疑難問(wèn)題，采取特事特辦，集中進(jìn)行受理。
省社科院專家：2013年房?jī)r(jià)將溫和回升
3月13日，由市房產(chǎn)協(xié)會(huì)和淮南日?qǐng)?bào)社共同舉辦的2013春季房地產(chǎn)政策與發(fā)展研討會(huì)在淮舉行，研討會(huì)特邀省社科院文化與哲學(xué)研究所副所長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)研究員孔令剛就國(guó)家推行新“國(guó)五條”政策的背景、影響與趨勢(shì)，進(jìn)行了深入地剖析。他認(rèn)為，在安徽省內(nèi)，合肥和蕪湖可能會(huì)被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但淮南被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的機(jī)會(huì)較小。
新“國(guó)五條”基本可概括為：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，用“限價(jià)”、“限購(gòu)”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”調(diào)控的四大法寶，來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。
孔令剛認(rèn)為，“限價(jià)政策”只是政策制定者穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一種行政手段，其效果只是防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，讓更多的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。而限購(gòu)政策對(duì)投資及投機(jī)性需求起到一定抑制作用，改變市場(chǎng)供需關(guān)系；實(shí)施差別化政策旨在保證合理的購(gòu)房需求，提高二套房的貸款門檻，對(duì)投資性需求起到抑制作用；明確擴(kuò)大房產(chǎn)稅信號(hào)，但擴(kuò)大范圍未確定，房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)投資者的心理造成一定壓力。然而，目前市場(chǎng)上仍以剛需為主，限購(gòu)政策的實(shí)施未對(duì)剛需造成影響，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度有所加大，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)；差別化信貸政策的實(shí)施能刺激首置客戶的釋放，利于樓市的發(fā)展；房產(chǎn)稅只是一個(gè)信號(hào)，具體細(xì)則有待商榷，同時(shí)房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)影響甚微。對(duì)于“房產(chǎn)稅”而言，其征收的稅率設(shè)置如何？什么樣的房子可以征稅？目前在全省都未出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，放眼于全國(guó)，此項(xiàng)政策也不可能是“一刀切”。
孔令剛預(yù)測(cè)，新房市場(chǎng)將“量漲價(jià)穩(wěn)”， 2013年價(jià)格上行和下行的空間都趨于縮小。
（記者 李鈞 李舒韻 廖凌云 焦孝誠(chéng)）
